1992年11月 　　倉庫賃料から見た景気の動向 　　　　――バブル前に回帰しつつある賃料相場――

賃料相場表に対するコメントではなく、ニュースの記事として掲載したものですが、賃料相場が大きく変わる時期での「感想」を述べたものです。 　 　経済の先行きは依然として不透明で、企業倒産も増え続けており、ここに来てバブル型から不況型倒産が顕著になってきているという特徴が見られます。消費の低迷が続く中で、荷動きも減少し、物流業界も厳しい年末になりそうです。土地の価格は何時下げ止まるのか、不動産業界も先の見えない状況が続いており、金融・証券業界とともに、バブルの後遺症が最も大きく深刻な事態を迎えています。 　弊社が専門とする物流関係不動産も需要の減少が続いており、物流施設投資の見合わせが影響しています。供給面では、土地は相変わらず好物件が不足しており、価格面での折り合いがつきやすい現在、物件次第（立地や面積、地形、道路等）では、かなりの需要が見られます。しかし、賃貸物件では明らかに供給過剰が見られ、空き倉庫が増えているといえるでしょう。 　今号では、倉庫賃料の現状と景気、賃料と経済の動きの関係を見てみたいと思います。 　弊社は1985年と1989年から1992年まで毎年、5回ほど賃料相場表を提供してきました。様々の批判を頂きながらも、一つの目安として皆様に御利用いただき、一定の評価も得られたと自負しています。 　景気があまり良いとはいえなかった1985年、江東区の倉庫賃料は5500〜6500円（弊社相場表、以下同じ）でしたが、バブルが問題になってきた1989年は、6500〜8000円、バブル最盛期の19990年は8000〜9000円、バブルにかげりが見えてきた1991年は7500〜10000円、そしてバブルが完全に崩壊した1992年は8000〜9000円となっています。 　相場表は年1回1月1日に発行しているという事情と、実際の経済の動きと倉庫需要とにはタイムラグがあることから、一見奇異に感じられる面もありますが、バブルによって倉庫賃料は約2倍になっていることがわかります。 　江東区は都内でも有数の倉庫地帯であり、また、急速に開発が進んだ地域でもあり、倉庫賃料が最も大きく変動した象徴的な地域でもありました。 　一方、東京周辺での主要な倉庫地帯でもある埼玉県戸田市の場合を見ますと、1985年は4000〜5000円、1989年は4500〜5500円、1990年は5000〜6000円、1991年は5500〜6500円、1992年は5500〜6500円となっており、約4割上がっています。 　弊社の相場表に寄せられた批判は、実際の賃料に比べて安すぎるのではないかということでした。バブル最盛期であった1990年の後半に特にそういった批判がありました。事実、江東区では15000円、戸田市でも7500円といった物件も出ていました。あまりにも高すぎると思われる物権はデータから除外していますが、地域によっては実態と若干差があったとも考えています。 　バブル経済といわれる中で、倉庫賃料が大幅に上がったのは事実でした。そして、この間の値上がり幅が正常な経済成長に見合ったものであったのかが、現在問われています。賃貸倉庫の需給関係は明らかに経済の動きに敏感に反応しています。景気後退期にある今日、倉庫需要は減退しており、賃料相場も低下傾向にあります。現在の状況は、弊社相場表本年度版の下のほうの金額に、全体として近づいています。言い換えるならば、1989年の後半から1990年前半の弊社相場表の水準に戻ってきているということです。低下傾向は現在進行形で、何時それが止まるのかは、全体としての景気の動向にかかっているといえるでしょう。 　バブル期の賃料高騰の原因には、地価、建築費等の上昇によるコストアップ、旺盛な倉庫需要、それを見込んだ人為的な値上げ、等々様々な要因がありました。しかし、住宅のように、人口増加や生活様式の高度化等による自然増が見込めるものとは異なり、純粋に経済的な要因で左右される倉庫賃料である以上、需要が減少すれば、賃料低下も止むを得ないと思われます。（ここで言う倉庫賃料は不動産賃料のことで、倉庫業における委託料等の認可料金とは意味合いが違います）特にバブル期においては、需要を見込んだ高値の賃料が人為的に設定されていた面もあり、その調整が現在進んでいるともいえるようです。 　また、現在の賃料低下、空き倉庫の増加は、これまで述べてきた景気後退による需要の減退や、高賃料の是正側面とは別に、倉庫に対する要求の本質的な変化も見ることが必要でしょう。単なる保管庫ではなく、配送センターとしての機能をいかに持つか、ということが要求されており、それに応えられないものは淘汰されていくでしょう。 　いずれにしても、一日も早い景気回復が期待されます。